آیا آزادسازی زمین‌های دولتی کلید کاهش قیمت مسکن است؟
با توجه به اهمیت ویژه مسکن و خودرو در زندگی روزمره مردم و نقش تعیین‌کننده‌ای که این دو بخش در تامین رفاه و کیفیت زندگی خانوار‌ها ایفا می‌کنند سهم هزینه‌ای آنها در سبد خانوار از اهمیت بالایی برخوردار است. دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌های هدفمند و بدون صرف هزینه‌های مستقیم تحولات اساسی در این دو حوزه ایجاد کند و فشار مالی خانواده‌ها را به شکل چشمگیری کاهش دهد. در حوزه مسکن تسهیل فرآیند ساخت، کاهش هزینه زمین و آزادسازی زمین‌های مازاد دولتی همراه با اصلاح نظام بانکی به سمت حمایت از پروژه‌های تولید مسکن و سایر سیاست‌ها می‌تواند عرضه مسکن را افزایش داده و قیمت‌ها را کنترل کند. فروش زمین‌های دولتی به بخش خصوصی و افزایش ساخت و ساز توسط این بخش با افزایش رقابت در بازار مسکن می‌تواند تا حد بسیاری دسترسی خانوار‌ها به مسکن ارزان‌تر و با کیفیت‌تر فراهم کند.در سال‌های اخیر هزینه مسکن به یکی از سنگین‌ترین اجزای سبد هزینه خانوارهای شهری تبدیل شده است به‌طوری که در شهر‌های بزرگ مانند تهران سهم بیشتری از درآمد صرف تأمین مسکن می‌شود. در چنین شرایطی سیاست‌گذاری برای افزایش عرضه مسکن و کنترل قیمت زمین می‌تواند مستقیما بر رفاه خانوار تأثیر بگذارد. بر همین اساس در ماه‌های پایانی سال گذشته وزیر راه و شهرسازی از اقداماتی مانند تأمین تسهیلات، آماده‌سازی اراضی و مشارکت با بخش خصوصی برای ساخت مسکن خبر داده بود. با این حال انتقاد‌هایی نسبت به کندی اجرای این برنامه‌ها مطرح بود. از جمله نصرالله پژمانفر رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با اشاره به پر شدن ۹۰ درصد زمین‌های داخل محدوده شهری گفته است که دولت با وجود مالکیت ۱.۸ میلیون هکتار زمین هنوز سیاست مشخص و مؤثری برای استفاده از این دارایی عظیم در جهت حل بحران مسکن ندارد. او تأکید کرده است که واگذاری زمین ارزان به مردم در کنار تسهیلات مناسب بانکی و فاصله گرفتن از سیاست‌های عمودی‌سازی می‌تواند نقش کلیدی در کاهش قیمت مسکن و در نتیجه کاهش فشار بر سبد هزینه خانوار داشته باشد. در واقع براساس گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی ایران بیش از ۱.۸ میلیون هکتار زمین در اختیار دارد که تنها کمتر از ۶ درصد آن برای پروژه‌های مسکونی استفاده شده است. با افزایش عرضه مسکن از طریق این زمین‌ها رقابت در بازار افزایش یافته و قیمت‌ها کاهش می‌یابد.نکته مهم در این میان آن است که دولت می‌تواند با فروش کنترل‌شده و قاعده‌مند بخشی از زمین‌های مازاد خود، ضمن ایجاد ظرفیت ساخت نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی، تعادل نسبی در بازار عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کرده و بدون تحمیل هزینه جدید به بودجه عمومی فشار مالی وارد بر خانواده‌ها را کاهش دهد. این اقدام در عین حال می‌تواند به کاهش فقر هزینه‌ای، بهبود امنیت اقتصادی خانوار‌ها و حتی ایجاد اشتغال در بخش ساختمان منجر شود. به عبارت دیگر، آزادسازی زمین‌های دولتی نه‌تنها یک ابزار ساخت‌وساز بلکه یک سیاست رفاهی و اقتصادی چندوجهی است که می‌تواند با کمترین هزینه، بیشترین تأثیر را در بهبود زندگی مردم داشته باشد.اما می‌توان با توجه به این صحبت‌ها سناریویی را برای مسکن در نظر گرفت. به طوری که طبق آخرین گزارش بانک مرکزی قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در تهران برابر با ۸۸.۵ میلیون تومان است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد این قیمت مربوط به بهای زمین است یعنی در هر متر مربع چیزی حدود ۵۷.۵ میلیون تومان از قیمت مسکن را صرفاً زمین تشکیل می‌دهد. اگر دولت بتواند بخشی از زمین‌های مازاد خود را حتی به‌صورت محدود وارد بازار کند تأثیر قابل‌توجهی بر قیمت زمین و در نهایت بر قیمت تمام شده مسکن خواهد گذاشت. فرض کنیم تنها نیمی از کل زمین‌های دولتی یعنی از ۱.۸ میلیون هکتار حدود ۹۰۰۰ هکتار معادل ۹۰ میلیون متر مربع برای ساخت مسکن در اختیار بخش خصوصی یا تعاونی‌ها قرار گیرد. با فرض اختصاص ۱۰۰ متر مربع زمین برای هر واحد ویلایی یا یک‌طبقه، این مقدار زمین ظرفیت ساخت حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی را دارد که تقریباً معادل نیاز سالانه کشور به مسکن است. ورود چنین حجمی از عرضه به بازار می‌تواند نقش بازدارنده‌ای در رشد قیمت‌ها داشته باشد. به‌طور مشخص اگر این زمین‌ها با قیمت‌های کارشناسی و بدون دلالی به بازار تزریق شوند می‌توان انتظار کاهش میانگین ۱۵ تا ۳۰ درصدی در قیمت زمین در مناطق مختلف اطراف تهران را داشت. برای نمونه اگر تنها ۱۵ درصد از قیمت زمین در تهران کاهش یابد بهای هر متر زمین از ۵۷.۵ میلیون تومان به حدود ۴۸.۹ میلیون تومان می‌رسد. در نتیجه قیمت نهایی مسکن با احتساب هزینه ساخت متوسط ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر به حدود ۷۸.۹ میلیون تومان کاهش می‌یابد. این یعنی کاهش بیش از ۹.۶ میلیون تومان در هر متر مربع یا چیزی حدود ۱۰.۸ درصد نسبت به قیمت فعلی.حال اگر این کاهش در سطح خرید خانوار محاسبه شود نتیجه چشمگیری خواهد داشت. هزینه‌ای که مردم شهر‌های مختلف برای مسکن دارند نشان از آن دارد که اغلب ساکنان کلان‌شهر‌ها بیش از ساکنان شهر‌های کوچک‌تر با چالش تامین هزینه مسکن مواجه هستند. به عنوان نمونه ساکنان استان تهران ۵۵.۸ درصد از درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند. با این حال فرض کنیم یک خانواده تهرانی که قصد خرید یک واحد ۷۵ متری دارند با کاهش ۱۰.۸ درصدی قیمت هر متر مسکن حدود ۷۲۰ میلیون تومان کمتر پرداخت خواهند کرد. در مقیاس هزینه‌های ماهانه نیز اگر این خانوار تا پیش از این ۱۶.۷ میلیون تومان از درآمد ۳۰ میلیونی خود را صرف اجاره یا اقساط مسکن می‌کردند حال این عدد حدود ۱۳.۴ میلیون تومان خواهد شد یعنی صرفه‌جویی نزدیک به ۳.۳ میلیون تومان در ماه. در نتیجه سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوار از ۵۵.۸ درصد به حدود ۴۴.۶ درصد کاهش می‌یابد. اگر این روند تثبیت شده و با سایر ابزار‌های سیاستی مانند وضع مالیات بر خانه‌های خالی، ارائه تسهیلات هدفمند خرید و کنترل سوداگری در بازار مسکن همراه شود می‌توان در افق سه تا پنج ساله انتظار داشت که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار تهرانی از ۵۵ درصد به کمتر از ۴۰ درصد نیز کاهش یابد و در خانوارهای کشور به زیر ۳۰ درصد برسد.